商业地产之于城市


 
经过2010年上半年国家强力宏观调控后,普通住宅房地产市场陷入低潮,此前一路猛涨的势头得到有效遏制,由此而来的却是商业地产的火热,各地商业地产战场烽烟四起。个中缘由何在?抛开类同于住宅房地产领域的投资与投机因素外,商业地产的火热,从客观上体现了城市发展的内在规律,即中国人的生活正在日益丰富,城市的功能正在日益得到扩展与提升,一句话,“城市,让生活更美好”。
现在,当我们在谈论一座城市时,浮现在眼帘中的大多是一幅幅地标的形象,譬如纽约的帝国大厦与原世贸中心、巴黎的拉德芳斯之门、香港的国际金融中心、台北101、吉隆坡的石油双塔等等。这些城市形象正在逐步地替代原有者,如埃菲尔铁塔、自由女神、大本钟等,可以说,城市之间的竞争,越来越与商业地产密切相关。即便在上海,后来居上的金茂大厦、环球金融大厦也正在与东方明珠并肩而立,共同代言上海的新形象。这里有一个根本上的原因,那就是现代世界本质上是一个由商业主宰的世界,商业地产自然成为房地产门类最为显贵的一类。
 城市的本义在于“城”与“市”的结合,前者侧重于军事与政治上的考虑,后者侧重于经济与社会上的考虑。在相当长的历史阶段内,“市”是“城”的配角,是对城市功能的一种补充,那时,并没有所谓的房地产市场,大型公共建筑如宫殿、城墙、府衙等基本都是由政府建造,民宅的建造则大多是私人行为。彼时,城市的数量非常少,规模也相当之小,是一个乡村社会占统治地位的时代。直到资本主义在全球兴起,真正意义上的现代城市才开始初具雏形,人口从乡村涌向城市,这样的情形在400年前的英伦,300年前的欧洲大陆,200年前的美利坚就已开始,亚洲的日本相对较早,于中国则是上个世纪初的事儿了。在乡村社会时代,通行于社会内部的是自给自足的自然经济,虽则那时中国也出现了扬州、成都、苏州、杭州等商业都市,但决不是主流。那时,商人处于社会的底端。
但,不能否认,交换行为一直伴随着人类社会的成长,商业是城市最古老、最基本的功能,“城”、“市”两个概念合在一起才称其为“城市”,“市”是指进行交易的场所,是商品流通的平台。现在,商人早已翻身做主人,城市化成为现代化的必然路径,城市大量涌现,中国至为止,地级市接近300个,人口规模1000万的已有数个,500万以上的则更多。
其实,在现代军事科技快速发展的形势下,城市作为战略防御的功能逐渐式微,作为“城”的地位下降,渐渐成为发展“市”的基础,商业功能成为现代城市最为核心的功能之一。现代城市建立的基础就是市场经济,在于交换原则与专业化分工原则。由此衍生出来的商业功能越发枝繁叶茂,广义上的商业地产不仅仅指包含零售、批发的便利店、超市、百货店、购物中心等狭义上的纯商业性地产,还包括了商务公办、休闲度假等更加广泛的内容。商业地产的繁荣,便意味着社会的消费需求与能力已经达到了一定的水平。在西方发达国家的城市发展历程中,都是如此。
反过来,城市的商业功能也成为城市或城市化群参与国际竞争的关键支撑,按照辐射能力的大小,全球范围内的世界城市可分为几级,如处于顶级层次的纽约、伦敦、东京等,以及次一级的新加坡、香港等城市,无一不是以其强大的商业辐射能力而成其大,成其名的。这种城市功能基本集中于金融商贸、商贸会展、休闲度假、文化创意等领域。当前,中国提出建设世界城市、国家中心城市以及区域性中心城市,未来代表地区或国家参与世界竞争的就是这些或以综合能力,或以特色能力见长的城市与城市群。可见,商业地产不仅仅是开发商的“私事”,更是一座城市或地区政府所需要统筹规划的“公事”了。比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造均在很大程度上依托于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥。
目前,北京、上海、香港、广州等在城市定位、高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈争锋,城市竞争力成为热点话题。那些中心商业、商务区是城市经济发展的中枢,那些现代化商业建筑群,往往能够成为城市中最富活力和现代气息的城市景观,成为城市经济开放程度和城市经济实力的象征,它们影响和改变着现代城市的生产和组织方式,比如香港的太古广场、铜锣湾,上海的南京路,北京的王府井,这些都无愧于担纲所属城市的名片。
回头来看,中国的城市化在上世纪初的动荡时局中曾有相当的发展,涌现出了有“东方巴黎”之称的上海,“东方芝加哥”之称的武汉,以及广州、厦门等大城市。但在建国后,统一的政局,以及国家“赶超战略“的实施,使得国民整体性进入“生产”阶段,并由此奠定了现代化大国的格局,但“消费”需求与能力被长期抑制。改革开放,唤醒了人们的消费欲望,使之成为可能,城市化开始缓步加速。在90年代住宅货币化改革后,房地产业迅速崛起,城市化提速,然而此时也仅仅是人们住房消费需求的释放,更多的更丰富的生活消费需求在尚不完善的社会保障基础上无法得到释放,尚未真正强大起来的企业生产性消费需求也并不强大。不过,现在,情况不同了。
    中国商业地产的时代到来了。2009年,被称为中国城市综合体开发元年。深圳在位于华强北核心地块建设总建筑面积达82万平米的城市综合体“中航城”,无锡开始投资近600亿元建22个城市综合体。非但在一线城市,二、三城市也开始规划建设自己的城市综合体。据预测,到2020年,中国将超越美国成为全球最大的消费市场,有实力的投资者(保险资金,传统以住宅为主的地产商等)已经着手全面布局商业地产,万达、华润、中粮、保利、万科、龙湖等地产大鳄都开始了自己的商业地产征程。其中,万达的广告语“一座万达广场,一个城市中心”,明白无误地道出了本质。保利地产在未来的三五年间,持有性商用物业的投资比例将逐渐增大到全部投资的30%,未来三年内,将向商业地产领域投入近300亿元。
 然而,相比较住宅地产而言,商业地产的运作要复杂的多,因为运作主体需要考虑的因素过于旁杂,需要考虑的多个层面如市场需求、物业区位、交通客流、业态组合、品位风格、招商营销以及社会和谐等方方面面。同时,商业地产与住宅地产相比,产业链更长,投入周期因此更长,将给企业带来一定的资金风险。
    以上是横向的考察,而纵向地看,我们会发现商业地产的形态随着时代变迁而发生着鲜明的变化。
    按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下,城市化水平在25%以下时,商业处于与农业经济相匹配的原始状态;当人均GDP从1100美元到2000美元,城市化在45%以下时,商业形态出现第一次升级,百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场,商品为工业化下的城市生活提供基本保障;当人均GDP从2000美元到4400美元时,为适应城市的发展,商业形态开始出现质的飞跃,多样化、规模化的现代商业应运而生,如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等;当人均GDP在4400美元以上,城市化水平在70%以上时,超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现,这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。 
    在历史上来看,成都作为消费城市与商业城市的地位一直比较突出,曾有“扬一益二”之说,在中国的西部,其作为商业城市的龙头地位,应该是无可置疑的。不过将来也许会受到来自重庆的竞争。但是,正因为其历史遗产以及随性的个性,目前成都的商业发展仍像其它许多城市一样让依循“住宅带动商业”的模式发展,这方面的政府规划并不超前。成都的商业出现一般是“自然生成”的,最常见的发展模式是:政府先规划出让土地,大型房企进入后,通过几个大盘笼络人气,带来需求,继而拉动商业地产的发展。以建设路为例,其发展历程就是依靠2006年后政府出让大片土地,龙湖、首创等大型房企陆续进入,从而拉动了该片区的商业需求,之后SM购物广场、成都华联百货、伊藤洋华堂、龙湖·三千集等大型商业项目纷纷崛起,由此也令建设路商圈祭出“第二商圈”旗号招揽人气。如果该片区发展前景较好,政府就会适当增加该片区的商业用地,继续推动该商圈的发展。所以,当重庆的观音桥商圈崛起,杨家坪,沙坪坝等城市副商业中心紧随其后时,许多城市开始了“多中心”商业布局时,成都显得迟缓。
成都的商业分散,街区商业异常发达,采取的“遍地开花,道法自然”的模式,随处都是生意,处处可休闲,成都人似乎更加偏爱在自然的阳光下享受逛街的天趣,而不愿意在大型的人工Mall中徜徉流连。而大的商业中心的形成就需要政府和大型房企共同发力才能形成,春熙路商圈面临着建筑陈旧,业态单一等诸多问题,倒是类似“锦里”、“宽窄巷子”、文殊坊等旅游商业街区人气很旺,颇具特色。到2015年,成都力争改造和新建市级特色商业街区30个,成功申报省级特色商业街区15个、国家级特色商业街区5个,形成特色商业街区网络体系。与此同时,其社区商业也正处于快速的升级换代与扩展过程中。因此,如果成都商业地产如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新,其发展仍然会处在一个相对缓慢的状态中,中心区商业以及业态模式的升级将难以快速提升。不过,可以预见的是,随着国内外地产大鳄的逐步介入,传统还是会慢慢转变的,单个大卖场和单个百货公司将向大型购物中心转变,集购物、办公、休闲、娱乐甚至居家的超大型城市综合体将成为主流,郊区商业和地铁商业也会成为成都商业格局的基本组成。“全域成都”下的“多中心”商圈布局也是屈指可期的。
当然,具有城市名片性质的“CBD”式商业地产群也将浮出水面,毕竟成都为自己定下了一个高标准的城市愿景——世界现代田园城市,作为跻身“世界城市”行列的城市,高品质的商业地产集中群似乎是必不可少的。这,值得期待。